نوفمبر 2020 معرض العقارات الدولي ينظم نسخته الافتراضية الثانية بالشراكة مع مبادرة "استثمر في عقارات دبي" 

هل لديك تساؤلات عن قرار شراء منزل في دبي في هذا المقال الاجابة عليها، شراء. شراء منزل في دبي. إيجابيات وسلبيات شراء عقار في دبي يمكن أن تكون عملية شراء منزل من التجارب الشيقة والشاقة في آنٍ معاً، سواء كنتم من الأشخاص الذين يقدمون على هذه الخطوة لأول مرة أو من المستثمرين المتمرسين. ولمساعدتكم في الاستعداد لهذه الخطوة الكبيرة، نقدم لكم قائمة بأهم العوامل التي يجب مراعاتها عند شراء منزلٍ في دبي. تعد دبي وجهةً عقارية جذابة في المنطقة، نظراً لما توفره من خيارات كثيرة ومتنوعة. وأصبح تملك شقة أو عقار في الإمارة حلماً يراود الكثيرين، وإذا كنتم منهم، فأنتم على وشك أن تقدموا على واحدة من أكبر الالتزامات المالية والعاطفية. ولضمان أن تكون هذه الخطوة مجزية وسلسة قدر الإمكان، سنوضح لكم بعض أهم العوامل التي يجب مراعاتها عند شراء عقار. أهم العوامل التي ينبغي عليكم أخذها بالحسبان مدة تملّك العقار: قبل البدء في هذا الاستثمار، عليكم التفكير في الأسئلة التالية: كم مضى على إقامتكم في دبي، وما هي المدة التي تخططون لقضائها في المدينة؟ حيث تعتبر الإجابة على هذه الأسئلة أمراً غايةً في الأهمية في تقدير النتائج المرجوة والعائد المحتمل على الاستثمار، فإذا كنتم غير متأكدين من خططكم طويلة الأمد أو مدى التزامكم تجاه الإقامة في المنطقة، فقد يكون خيار الاستئجار أكثر ملاءمة بالنسبة لكم. التكلفة المُناسبة: توجد قاعدة عالمية تساعد في تحديد القدرة على تحمل التكاليف وهي ألا تتجاوز نفقات السكن الشهرية 30٪ من قيمة إجمالي الدخل. كما أنه من الضروري وضع ميزانية مخصصة للدفعة المقدمة، والتي يمكن تقديرها بحوالي 7-8٪ من قيمة سعر العقار. وسيتعين عليكم أيضاً، بصفتكم مالكي العقار، تغطية رسوم الصيانة بالإضافة إلى دفع رسوم الخدمة السنوية. رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي 4٪ من سعر الشراء، بالإضافة إلى مبلغ 580 درهم رسوم إدارية رسم تسجيل العقار للعقارات التي تقل قيمتها عن 500 ألف درهم: ألفي درهم + 5٪ ضريبة القيمة المضافة للعقارات التي تزيد قيمتها عن 500 ألف درهم: 4 آلاف درهم + ضريبة القيمة المضافة رسوم وكلاء ووسطاء العقارات: 2٪ من سعر الشراء + 5٪ ضريبة القيمة المضافة رسوم قرض الرهن العقاري 1٪ من مبلغ القرض + 5% ضريبة القيمة المضافة رسوم تسجيل الرهن العقاري في دائرة الأراضي والأملاك في دبي 0.25٪ من قيمة القرض + 290 درهم إماراتي رسم تقييم العقار بين 2500 درهم – 3500 درهم إماراتي + 5٪ ضريبة القيمة المضافة تكاليف الصيانة: سيتعين عليكم عند شرائكم منزل في دبي تسديد رسوم الصيانة السنوية للعقار إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي بناءً على مؤشر رسوم الخدمات والصيانة التابع لمؤسسة التنظيم العقاري، والذي يحدد رسوماً لكل قدم مربعة تختلف قيمتها حسب المجمع السكني. ويمكنكم الاطلاع على أخر تحديثات الرسوم مباشرةً عبر الموقع الإلكتروني الرسمي لدائرة الأراضي والأملاك في دبي. المدخرات: ربما تشكل الدفعة الأولية أهم العوامل التي يتعين وضعها في الحسبان عند التخطيط لشراء منزل في دبي. وبحسب أنظمة مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي، يبلغ الحد الأدنى للإيداع المطلوب بالنسبة للوافدين إلى دبي 25% من قيمة سعر شراء العقارات التي تقل قيمتها عن 5 ملايين درهم، و20% للمواطنين الإماراتيين. ولا يمكن استخدام أموال القرض الشخصي من بنك محلي في عملية تمويل الدفعة الأولية، إذ يجب أن تأتي هذه الدفعة من مدخراتكم الخاصة، إلا أنه يمكنكم استخدام القروض الشخصية لتمويل تكاليف المعاملة المقدمة المذكورة أعلاه ورسوم الوكلاء والرسوم المصرفية. عائدات التأجير: إذا كنتم ترغبون في تحويل منزلكم إلى عقار استثماري مستقبلاً، فمن المهم تقييم ما إذا كان دخل الإيجار المتوقع كافياً لتغطية تكاليف الرهن العقاري وتكاليف الصيانة الشهرية. تأشيرة الإقامة العقارية: حددت الحكومة مجموعة من الشروط الواجب استكمالها حتى يحق للمستثمرين الوافدين الحصول على تأشيرة الإقامة العقارية في دبي. ويحق لملّاك العقارات التي تزيد قيمتها عن مليون درهم الحصول على إذن متعدد الدخول للدولة لمدة 6 أشهر أو تأشيرة إقامة لمدة عامين. كما يحق لهم بعد الحصول على التأشيرة التقدم بطلب كفالة لأفراد أسرهم المباشرين. وبالنسبة للعقارات التي تزيد قيمتها عن 5 ملايين درهم، والتي لا تخضع لرهن عقاري ويتم الاحتفاظ بها لمدة 3 سنوات، فيحق للملّاك الحصول على تأشيرة إقامة لمدة 5 سنوات، مع مراعاة شروط الأهلية المحددة. نقاط إضافية يجب مراعاتها … يعدّ البحث والاستعلام من الجوانب الهامة في عملية شراء العقار، وذلك لضمان أن يلبي العقار متطلباتكم واحتياجات أسرتكم على المدى الطويل. الموقع: عند البحث عن خيارات شراء منزل في دبي، يجب أن تضعوا في اعتباركم عدد من النقاط الهامة مثل عدد أفراد عائلتكم والعمر ونمط الحياة الخاص بكم. كما ينبغي عليكم الانتباه إلى قرب المنزل من المدارس أو مرافق رعاية الأطفال، والوقت الذي تستغرقونه للوصول إلى عملكم أو مدرسة الأطفال، ومدى توافر وسائل النقل العامة. كما ننصحكم بالاستعلام عن الخيارات والأنشطة التي يوفرها المجمع السكني، خاصةَ إذا كنتم من الأشخاص المهتمين بتوافر المطاعم والمقاهي والمعالم الثقافية بالقرب من مكان إقامتكم. مساحة العقار: يلعب عدد أفراد العائلة دوراً هاماً في تحديد مساحة العقار أيضاً، خاصةً إذا كنتم تخططون لزيادة عدد أفراد الأسرة في المستقبل القريب، أو كنتم ترغبون بتوفير فناء خلفي رحب لأطفالكم. تنسيق المخطط: تتنوع مساحات الغرف في العقارات، وهو ما يجعل من مسألة تقييم مخططات العقار أمراً هاماً. لذا يجب أن يلبي العقار تفضيلاتكم في الحصول على مساحات معيشة مفتوحة أو واسعة أو غرف نوم أكبر. الجودة العالية: يعتبر عمر العقار من النقاط الهامة التي يجب أخذها في الحسبان عند عملية الشراء. فإذا اخترتم شراء أحد العقارات الثانوية، ننصحكم بالانتباه إلى حالة العقار الفنية وأعمال الصيانة أو التجديدات التي قد يكون بحاجة لها. وفي حين رغبتم بشراء عقار على المخطط، فيجب الانتباه إلى سمعة الجهة المطورة لهذا العقار. حالة السوق: ننصحكم بمتابعة أحدث اتجاهات السوق الراهنة في المجمع السكني الذي قمتم باختياره، وذلك لمعرفة الوقت المناسب للشراء وتقلبات أسعار الإيجارات، إضافةً إلى عائدات الإيجار الحالية في المنطقة. تكاليف الاستئجار طويل الأمد مقابل شراء منزلكم الخاص غالباً ما يخضع قرار شراء أو استئجار منزل للتفضيلات الشخصية والوضع المالي للأفراد. ولمساعدتكم في اتخاذ قراركم، يمكنكم الاطلاع على المثال التالي. مثال: مقارنة بين استئجار وشراء شقة بغرفة نوم واحدة في ’داون تاون دبي‘ يبلغ متوسط إيجار شقة بغرفة نوم واحدة في ’داون تاون دبي‘ 90 ألف درهم إماراتي سنوياً، في حين يبلغ متوسط سعر البيع 1.2 مليون درهم إماراتي. ونقدم لكم في الجدول التالي التكاليف المترتبة في كلٍ من الخيارين خلال 5 سنوات. تكاليف شراء شقة بغرفة نوم واحدة في داون تاون دبي Purchase Price AED 1,200,000 Down payment of 25% AED 300,00 Principal amount AED 900,000 Buying fees AED 92,840 Agent fees AED 25,200 Land department fees AED 48,580 Registration trustee fee AED 4,200 Mortgage valuation fee AED 3,150 Mortgage processing fee AED 9,450 Mortgage registration fee AED 2,260 Knowledge fee AED 10 Monthly mortgage payment AED 4,628 Total buying costs over 5 years AED 370,560 تكاليف استئجار شقة بغرفة نوم واحدة في داون تاون دبي Monthly rent AED 7,500 Agent commission AED 4,725 Ejari fee AED 195 Total rental cost over 5 years AED 455,700 تبين الجداول أعلاه أن تكاليف الشراء أقل كلفة بنسبة 19٪ من تكلفة الإيجار طويل الأمد. تكاليف البيع و الايجار شهريا ملاحظة: تشير نتائج دراسة استطلاعية إلى أن 50٪ من الأشخاص يعتقدون أن الشراء هو خيار مالي أكثر ذكاء من الاستئجار تعزيز القيمة العقارية للمنزل وبناء الثروة تتجاوز تكاليف الشراء الأولية قيمة الإيجار خلال أول 12 شهر، لكن مع مرور الوقت تتقلص هذه الفجوة بالكامل. ويكمن الاختلاف الرئيسي بين الحالتين في أنكم تقتربون من امتلاك منزلكم الخاص عبر أقساط الرهن العقاري الشهرية التي تسددونها في حالة الشراء، في حين تسددون رهن شخص آخر مع كل دفعة من الإيجار الشهري. وإضافة إلى انخفاض قيمة الرهن العقاري الخاص بكم مع مرور الوقت، ستحقق ممتلكاتكم العقارية على المدى الطويل زيادة في رأس المال، أي ارتفاع القيمة السوقية لعقاراتكم مقابل سعر الشراء. وكلما طالت فترة امتلاككم للعقار، زادت الفرصة في ارتفاع قيمته، وبالتالي زيادة أرباحكم. ويعتبر الإقدام على شراء منزلكم الخاص من الخطوات الهامة التي تتطلب الكثير من التفكير إلى أبعد من مجرد الدفعة الأولى. وهنا تبرز أهمية تقييم التزامكم طويل الأجل تجاه الإقامة في دبي، وتحليل تكاليف الإيجار مقابل الشراء بما يشمل جميع الرسوم والتكاليف المخفية، وبذل الجهود للبحث والاستعلام عن العقار المناسب.

إذا كنت تتساءل عن وجود رسوم إضافية مرتبطة بشراء بيت او شقة في مدينة دبي، فقد حان الوقت لتعلم تفاصيلها نقلا عن مدير عام لاحدى الشركات العقارية يحلم غالبية المقيمين في دبي أو المستثمرين من داخل و خارج الدولة بامتلاك عقار خاص بهم، لكن خياراتهم كانت محدودة بالاستئجار فحسب. ولكن مع طرح عقارات التملك الحر، أصبح شراء منزل في دبي طموحاً غير صعب لتحقيقه ولم يكن شراء منزل في دبي بالأمر السهل فيما مضى، نظراً لارتفاع أسعار العقارات، لكن، وبفضل توفر خيارات المنازل من المستوى المتوسط بتكلفة معقولة والانخفاض الثابت في الأسعار، أصبح شراء منزل في السوق الحالية مجدياً أكثر من الإيجار من الناحية المالية. ويمتاز الشراء بانخفاض قيمة الدفعات الشهرية لقروض العقارات مقارنةً بالإيجارات الشهرية في بعض الأحيان، بالإضافة إلى النمو الكبير لرأس المال المستثمَر بالعقار. وتُعتبر معرفة القيمة الصحيحة والكاملة لتكلفة عملية شراء المنزل بما يتجاوز الأقساط الشهرية للقرض جزءاً حيوياً لا بدّ للمشترين أخذه في الحسبان لاتخاذ القرار المالي الأفضل، ومنها الرسوم التي تفرضها الهيئات الحكومية مثل دائرة الأراضي والأملاك في دبي، والوكلاء العقاريون وشركات التطوير العقاري والجهات المانحة للقرض العقاري والجهة المزودة لخدمات نقل الملكية العقارية وفيما يلي تفاصيل هذه الرسوم الرسوم الحكومية رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي 4% من سعر الشراء + 580 درهم إماراتي رسم إداري للشقق والمكاتب أو 430 درهم إماراتي للأراضي أو 40 درهم إماراتي للعقارات على المخطط. رسم تسجيل الملكية للعقارات التي تقل قيمتها عن 500 ألف درهم إماراتي: 2000 درهم إماراتي + 5% ضريبة القيمة المضافة للعقارات التي تزيد قيمتها عن 500 ألف درهم إماراتي: 4000 درهم إماراتي + 5% ضريبة القيمة المضافة رسوم تسجيل القرض العقاري في دائرة الأراضي والأملاك في دبي 0.25% من مجمل قيمة القرض + 290 درهم إماراتي يجب تسجيل كافة عمليات الشراء في الأمارة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي خلال 60 يوماً من إجراء المعاملة، حيث سيتم إلغاء الشراء في حال عدم تسجيل المعاملة خلال 60 يوماً. ومن الناحية النظرية، يُفترض تقاسم رسوم التسجيل التي تعادل 4% مناصفة بين البائع والمشتري، لكن على أرض الواقع، يقوم المشتري بسداد كامل الرسوم. كما يتحمل المشتري أيضاً تكلفة رسم تسجيل العقار. وفي حال شراء العقار عن طريق القرض المصرفي، يتوجب على المشتري سداد مبلغ إضافي بقيمة 0.25% من إجمالي قيمة القرض لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، وذلك لتسجيل الرهن العقاري الخاص بالعقار. لا تنطبق هذه التكاليف على عمليات شراء العقارات نقداً. رسوم الوكيل العقاري رسوم الوكلاء العقاريين 2% من سعر الشراء + 5% ضريبة القيمة المضافة رسوم نقل الملكية العقارية تتراوح بين 6,000 – 10,000 درهم إماراتي وعلى الرغم من أن خدمات الوكيل العقاري قد تزيد من تكلفة الشراء بنسبة 2% إلى جانب ضريبة القيمة المضافة، والتي يتم تسديدها عند إتمام الصفقة، يساهم التعاون مع وكيل عقاري في تسهيل إجراءات المعاملات إلى حد كبير. ويضمن العمل مع وكيل موثوق حصولكم على أفضل النصائح خلال رحلتكم من سوق العقارات في دبي إلى المجمع السكني أو الشركة المطورة للعقارات التي تختارونها. كما يساعد الوكيل العقاري في مجمل إجراءات عملية الشراء، ويحرص على توفير كافة المعلومات اللازمة وتفاصيل التكاليف المرتبطة بها. ويتوجب على المشتري أيضاً تسديد رسوم نقل الملكية العقارية. ويساهم تعيين جهة مرخصة في إجراءات نقل الملكية العقارية في تنسيق كافة الوثائق والعقود والتدابير المالية الخاصة بالمعاملة وفقاً للقانون. رسوم القرض العقاري رسم اتفاقية القرض المصرفي 1% من مجمل قيمة القرض + 5% ضريبة القيمة المضافة رسم تقييم الملكية يتراوح بين 2500 – 3500 درهم إماراتي + 5% ضريبة القيمة المضافة بالنسبة للمشترين الذين يستكملون عملية الشراء عبر قرض مصرفي، يتوجب عليهم تسديد الرسوم السابقة للمصرف. تتيح بعض المصارف للمشترين إضافة هذه التكاليف المسبقة إلى قرضهم لتخفيف عبء النفقات المالية الأولية. وتجدر الإشارة إلى أنه عند شراء ملكية من بائع لديه قرض مسجل، يضطر المشتري أولاً إلى تسديد قرض البائع للحصول على “شهادة عدم ممانعة” بغرض إتمام عملية نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي. وتوضح “شهادة عدم ممانعة” القانونية، أن البائع سدد كافة تكاليف الخدمة وغيرها من الرسوم، وأن المطورّ العقاري لا يعترض على بيع العقار. الدفعة الأولى يتوجب على المشتري تسديد دفعة أولى لضمان عملية الشراء في حالتي الأسواق الأولية والثانوية. وبالنسبة لشراء العقارات الجاهزة في السوق الثانوية، تقدر الدفعة الأولى عادةً بنسبة 10% من سعر الشراء والتي يتم تسديدها للبائع عبر شيك مصرفي. وعادة ما يتم تحصيل هذ المبلغ من قبل الوكيل المخوّل (وهو وسيط عقاري مسجّل لدى مؤسسة التنظيم العقاري) ويحتفظ الوكيل بهذا المبلغ إلى حين الانتهاء من نقل ملكية العقار. ونؤكد على أنه في حال وجود رهن سابق مسجل للعقار، يتوجب على المشتري تسديد قيمة القرض ليقدم على “شهادة عدم ممانعة” ويحصل على سند الملكية للعقار. رسوم الخدمة بعد إتمام إجراءات المعاملة ونقل ملكية العقار، يجب تسديد رسوم الخدمة. ويمكن تسديد تكاليف الصيانة السنوية للعقار إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي بناءً على مؤشر رسوم الخدمات والصيانة لدى مؤسسة التنظيم العقاري. ويحدد هذا المؤشر تكلفة محددة لكل قدم مربعة بناء على نوع المجمع السكني. ويمكن الاطلاع على أحدث الرسوم والتكاليف عبر الموقع الإلكتروني الرسمي لدائرة الأراضي والأملاك في دبي. ويتم استخدام هذه الرسوم لصيانة المناطق العامة في المبنى أو المجمّع السكني، مثل المصاعد والمناظر الطبيعية والخدمات الأمنية وأحواض السباحة وغيرها. رسوم التأمين التأمين على المنزل والمحتويات 1000 درهم إماراتي تقريباً التأمين على الحياة يتراوح بين 0.4 – 0.8% تقريباً في السنة من رصيد القرض المتناقص. لا يعتبر التأمين على المنزل إلزامياً في دبي، لكن يُنصح به، حيث يوفر التأمين على المنزل والمحتويات حماية من حالات الضرر أو الخسارة الناجمة عن السرقة أو الحوادث أو الحرائق أو الكوارث الطبيعية. ويعتبر التأمين على الحياة إلزامياً عند سحب قرض في الإمارات العربية المتحدة. وتعتبر دفعات أقساط التأمين على الحياة تكلفة مستمرة لملكية المنازل المرهونة، والتي يجب أخذها بعين الاعتبار عند تقدير الميزانية. وتعمد غالبية المصارف إلى استلامها شهرياً بشكل منفصل عن القرض. وتتراوح التكلفة عادةً بين 0.4 – 0.8% في السنة من رصيد القرض المتناقص، وقد تطلب بعض المصارف تسديد كامل قسط بوليصة التأمين للعام. وتوفر المصارف عادة نسختها الخاصة من بوليصة التأمين على الحياة من قبل كبرى الشركات العالمية للتأمين على الحياة. لكن في أغلب الحالات، يعتبر اختيار بوليصة التأمين الخارجية أكثر توفيراً، وخاصةً إن كنتم بصحة جيدة وفي مقتبل العمر. وتختلف الحالات والظروف وسيقوم المصرف، أو أي جهة مانحة للقرض العقاري، بتقديم النصيحة المناسبة واطلاعكم على الخيارات المتوافرة.